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The process of buying property in Spain

by admin on 02.09.2018

¿Dónde comenzar el proceso de comprar una propiedad en España? ¿Quién debería pagar la comisión a un agente de bienes raíces? ¿Cómo concluir un contrato y pagar la transacción? ¿Y qué costos adicionales están esperando al comprador?

 

Adquisición de bienes inmuebles en España puede tanto residentes como no residentes del país. Tanto una persona física como una persona jurídica tienen derecho a realizar tales compras, los extranjeros solo necesitarán un pasaporte extranjero válido y medios financieros suficientes. No se requieren otros documentos o permisos.

Vender una propiedad de acuerdo con las leyes de España tiene derecho solo para el propietario o una persona que tenga de él un poder notarial.

Cómo llegar
La mayoría de las veces vuelan a España en avión. En el territorio del país, 48 ​​aeropuertos, el más grande se encuentran en Madrid, Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla y en la isla de Ibiza.

La mayoría de los vuelos internacionales regulares se llevan a cabo desde Madrid y Barcelona. La temporada de vacaciones es difícil en el trabajo y los aeropuertos de Palma de Mallorca, Tenerife Sur, Las Palmas, Málaga, Lanzarote, Ibiza, Alicante, Fuerteventura y Menorca.

aeropuertos internacionales tienen en cada una de las Islas Canarias y las Islas Baleares, excepto Hierro que toma solamente Extensión aviones, y Homer, sin aeródromo.

Vuelos regulares desde Rusia a España realizan “Aeroflot” (de Sheremetyevo a Madrid, Barcelona y Málaga), Iberia (a Madrid de Domodedovo, a Barcelona de Pulkovo), el S7 (en Madrid y Alicante), “Rusia” (en Alicante Barslelonu), “VIM-Avia” (Alicante) Utair (Malmo de Mallorca y Barcelona), “Ural Airlines” (Barcelona y Palma de Mallorca).

Puede llegar a España y en autobús, la ruta durará dos días y medio. El servicio de autobuses en España está desarrollado, es el medio de transporte más económico, pero no el más rápido. Hay estaciones de autobuses en casi todas las ciudades grandes y medianas.

Los trenes son convenientes para viajar dentro de España. En Madrid, la capital del país, dos estaciones de ferrocarril – Atocha y Chamartín. Además de los trenes normales, hay visitas turísticas. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las demoras en los ferrocarriles de España son un hábito. Las excepciones son los trenes de alta velocidad: cuando llegan tarde por más de cinco minutos, los pasajeros reciben boletos devueltos.

También para el movimiento entre ciudades es ventajoso alquilar un automóvil, en España carreteras de buena calidad. En el auto hay autos de todas las clases. Los precios de su alquiler en las agencias son aproximadamente los mismos. Se recomienda alquilar un automóvil en aquellas agencias que ofrecen seguro contra todos los riesgos.

También es importante prestar atención a si hay alguna restricción sobre el funcionamiento del coche de alquiler (por ejemplo, en un recorrido diario o semanal), si desea llenar el depósito cuando regrese. Para alquiler de coches necesitará un pasaporte, un permiso de conducir con una categoría abierta B (para todo el que quiera entrar) y tarjeta de crédito (dinero en efectivo en las agencias por lo general no son aceptados).

Puede hacer un viaje por mar desde el continente de España a las Islas Baleares (Ibiza, Mallorca) o las islas del Archipiélago Canario (Tenerife). La comunicación marítima se lleva a cabo por las empresas Trasmediterranea, Naviera Armas y Fred Olsen.

Dónde comenzar el proceso de compra
Para empezar, puede alquilar una casa durante varios meses en el área seleccionada y echar un vistazo a la propiedad a través de las agencias locales. Sin embargo, pocos pueden asignar tiempo y recursos para esto: la mayoría de los posibles compradores se ven obligados a llegar especialmente para las inspecciones. Puede coordinar un viaje con agencias, habiéndolo planificado usted mismo, puede ir a una excursión de orientación gratuita; este servicio lo ofrecen muchas compañías.

Compre una casa en España y puede hacerlo de forma remota, sin salir del país, pero en la práctica muy pocos hacen un trato de forma remota, es difícil evaluar el objeto de la foto.

Después de que el objeto es seleccionado y reservado por la empresa o agencia para el comprador, en el nombre de la última se abre una cuenta desde la cual se deben realizar todos los pagos relacionados con la adquisición de bienes inmuebles. Posteriormente, los pagos comunales, impuestos, seguro, pagos de hipoteca pueden cancelarse.

El procedimiento para abrir una cuenta bancaria para no residentes en España se ha vuelto más difícil: si antes había suficiente pasaporte, ahora los bancos están solicitando documentos que confirmen la fuente oficial de ingresos, incluidas las declaraciones de impuestos selladas por la agencia correspondiente. Esas medidas se introdujeron en relación con el programa de prevención del blanqueo de dinero y la financiación de organizaciones terroristas.

Al abrir una cuenta en euros, la operación en sí será gratuita, pero en el futuro, con un saldo positivo, se cobrará una comisión trimestral (o anual). La primera cantidad de contribución puede ser incluso cero. Después de tener en sus manos un libro bancario, que tendrá en cuenta todas las transacciones realizadas durante el período de validez de su cuenta. En tres días se emite una tarjeta de débito. En el banco español, también puede emitir una tarjeta de crédito (VISA, MASTERCARD).

Conclusión del contrato de venta
Cualquier propiedad en España debe estar registrada en el Registro de Propiedad – Registro de la propiedad. En el Registro de la propiedad puede obtener información sobre quién es el dueño de la propiedad, cuál es su valor catastral, el área exacta y también sobre las deudas del propietario.

Después de seleccionar una propiedad adecuada y tomar una decisión para comprarla, se elabora un contrato de venta privado, que especifica las condiciones y el método de pago. Como regla general, describe las dos partes, objetos de bienes raíces, de acuerdo con el registro de la propiedad, el valor total, los impuestos y la forma de pago son fijos.

Al concluir un contrato de depósito (Contrato de arras), generalmente se paga el 10% del monto total de la venta. Además, es necesario distinguir entre un contrato de reserva de objeto, al final del cual se paga el 1-1.5% para mostrar el interés del comprador y “reservar” su derecho a comprar este objeto inmobiliario hasta que se firme el contrato de asignación. El monto restante debe pagarse en el momento de la firma de la escritura pública, que es firmada por el comprador y el vendedor en una notaría en presencia de un notario español.

El pago debe ser documentado. Es mejor si esto se hace por transferencia bancaria a la cuenta de liquidación del vendedor o por cheque bancario.

Todos los documentos son firmados por el comprador directamente con el dueño de la propiedad. Cuando compra en el mercado secundario, es un individuo, al comprar un nuevo inmueble, el desarrollador de la empresa. El trato de compra y venta de bienes inmuebles en España siempre se lleva a cabo por un notario, lo que garantiza la máxima seguridad.

El único caso en que el comprador firma documentos de compra con la agencia es la presencia del poder notarial de este último del vendedor para llegar a un acuerdo en su nombre. La agencia inmobiliaria también tiene derecho a firmar en nombre del vendedor un contrato privado preliminar de venta y aceptar un pago anticipado. En este caso, el poder legal habitual del vendedor es suficiente.

COSTOS RELACIONADOS
IVA sobre la compra de bienes inmuebles para bienes raíces primarios – 4%, desde 2013 – 10%;
Para bienes inmuebles secundarios: 7% del valor del objeto *
Impuesto de timbre 1% del monto de la transacción
Gos. Los honorarios y servicios de un notario Aproximadamente el 2% del costo de la instalación
Honorarios legales Aproximadamente el 1% del monto de la transacción
Tasa por el registro de un número de identificación de un extranjero 10 euros
* El impuesto sobre la compra de bienes inmuebles depende también del municipio de España, en el que se encuentra la instalación. Por ejemplo, en Cataluña, el impuesto sobre la transmisión de la propiedad de la vivienda secundaria es del 10% del importe declarado en el contrato de venta. Y en Andalucía depende del valor de la propiedad: 8% por menos de € 400,000; 9% – desde un valor superior a € 400,000 y hasta € 700,000; 10% – desde un valor superior a € 700,000.

Un ejemplo concreto de la adquisición de bienes inmuebles sin una hipoteca
Villa. 130 metros cuadrados con jardín privado. Gran área común, vigilada. Piscina COMUN.

The cost of the property € 279.000
Notary services and registration in the registry 2% € 5580
Connection of contracts: for electricity, water supply,
removal of garbage, sewerage and communis (approximate) € 200
VAT 7% € 19 350
Legal services 1% € 2 790
Fully furnished (approx.) € 5.000 -10.000
Household appliances in the kitchen € 1.500
Total price of the property with all expenses and taxes € 313.420
The commission of a realtor in Spain is 3-5% of the value of the property and depends on the municipality of Spain in which the facility is located. For example, in Catalonia – mostly 3%, in other regions of Spain – 5%.

The commission of a realtor in Spain is always paid by the seller of real estate. In rare cases, banking facilities or expensive commercial property are an exception.

Unfortunately, many Russian / Ukrainian real estate agencies sin by charging the commission also with the buyer. This is explained by the fact that almost all the real estate that they have on sale, is represented by local Spanish agencies. Sometimes several intermediaries participate in the chain, and the realtors do not want to settle for half or even the third part of the fee, so they charge the commission either directly from their customers or artificially inflating the prices for the objects.

State registration of the transaction
Receipt of keys occurs when signing a notarial contract. As soon as the notarial contract of sale is signed, the notary sends a fax to the Register, informing about the transaction.

The merchant can be taken from the notary’s office two to three days after the signing of the contract. For payment of stamp duty (I.A.J.D.) and submission of the document in the Property Register, 30 days are given.

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