haga clic para habilitar el zoom
загрузка ...
Мы не нашли никаких результатов
Вид Дорожная карта спутник Гибридный местность Мое местонахождение Полноэкранный Предыдущая следующий

€ 0 в € 2,500,000

Другие особенности
Расширенный поиск

€ 0 в € 2,500,000

Другие особенности
Результаты поиска

Процесс приобретения недвижимости в Испании

от admin на 12.01.2018
Процесс приобретения недвижимости в Испании

С чего начать процесс приобретения недвижимости в Испании? Кто должен платить комиссию риэлтору? Как заключить договор и оплатить сделку? И какие дополнительные расходы ждут покупателя?

 

Приобретать недвижимость в Испании могут как резиденты, так и нерезиденты страны. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешений не требуется.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

Как добраться

Чаще всего в Испанию летят самолетом. На территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.

Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорки, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарии, Малаги, Лансароте, Ибицы, Аликанте, Фуэртевентуры и Менорки.

Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.

Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково), S7 (в Мадрид и Аликанте), «Россия» (в Аликанте и Барслелону), «ВИМ-Авиа» (в Аликанте), Utair (в Мальма-де-Майорку и Барселону), «Уральские авиалинии» (в Барселону и Пальма-де-Майорку).

Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.

Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные составы – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.

Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду в агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.

Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для проката автомобиля понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются).

Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.

С чего начинать процесс покупки

Для начала можно снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждены специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании.

Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку удаленно – по фотографии сложно оценить объект.

После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы по ипотечному кредиту.

Ужесточилась процедура открытия банковского счета для нерезидентов в Испании: если раньше было достаточно паспорта, то сейчас банки запрашивают документы, подтверждающие официальный источник дохода, в том числе налоговые декларации со штампом соответствующего ведомства. Такие меры введены в связи с программой по предотвращению отмывания денег и финансирования террористических организаций.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).

Заключение договора купли-продажи

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии задолженности владельца.

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.

При заключении задаткового контракта (Contrato de arras) обычно выплачивается 10% от общей суммы продажи. Также следует различать контракт резервации объекта, при заключении которого оплачивается 1-1,5%, чтобы показать интерес покупателя и «забронировать»  его право на покупку данного объекта недвижимости до того момента, когда будет подписан задатковый контракт. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

НДС при покупке недвижимости Для первичной недвижимости – 4%, с 2013 года – 10%;
Для вторичной недвижимости – 7% от стоимости объекта*
Гербовый сбор 1% от суммы сделки
Гос. сборы и услуги нотариуса Около 2% от стоимости объекта
Гонорар юриста Около 1% от суммы сделки
Пошлина за оформление идентификационного номера иностранца 10 евро

Налог при покупке недвижимости зависит также и от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии налог при передаче прав собственности на вторичное жилье составляет 10% от декларируемой в договоре купли-продажи суммы. А в Андалусии он зависит от стоимости объекта недвижимости:  8% на сумму ниже €400 000; 9% – от стоимости, превышающей €400 000 и до €700 000; 10% – от стоимости, превышающей €700 000.

Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. ОБЩИЙ бассейн.

  • Стоимость недвижимости                                                            €279.000
  • Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2%                          €5580
  • Подключение договоров: на электричество, водоснабжение,
    вывоз мусора,   канализации и комунидада (ориентировочно)  €200
  • НДС 7%                                                                                           €19 350
  • Услуги адвоката 1%                                                                       €2 790
  • Полная меблировка (ориентировочно)                                        €5.000 -10.000
  • Электробытовые приборы на кухню                                             €1.500
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами      €313.420

Комиссия риэлтора в Испании составляет 3-5% от стоимости объекта недвижимости и зависит от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии — в основном 3%, в остальных регионах Испании — 5%.

Комиссия риэлтора в Испании всегда выплачивается продавцом недвижимости. Исключение составляют в редких случаях объекты банковской или дорогостоящей коммерческой собственности.

К сожалению, многие российские/украинские риэлторские агенства грешат начислением комиссии также и с покупателя. Объясняется это тем, что практически вся недвижимость, которая имеется у них в продаже, представлена от местных испанских агентств. Иногда в цепочке участвуют сразу несколько посредников, а довольствоваться половиной или даже третьей частью гонорара риэлторы не хотят, поэтому начисляют комиссию  либо напрямую со своих клиентов, либо искусственно завышая цены на объекты.

Государственная регистрация сделки

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке.

Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается 30 дней.

Поделиться

Сравнить списки